私案です。また変わっていくと思います。
期待キャッシュフローー 初期費用
キャッシュフローについては既存、新築に関わらずキャッシュフローの現在価値にすべきなのかもしれません。
期待キャッシュフローはその物件の成功pか失敗１－pの期待値です。p、（１－p）、０≦p≦１
期待キャッシュフロー＝p・CFⅹ＋（１－p）CFy/r
昨日、のれんは経営者は適切に評価できると言いました。たとえば経営者は頻繁に取引先や顧客とコミュニケーションを行っており、そこで企業ブランドをある程度推定できるという想定です。その他にも採用や社員の生産性から観察することもできるかもしれません。またキャッシュフローの超過分が増えることによって、のれん価値も推定できるかもしれません。
当初の思い付きとだんだん変わっていってます。自分で考えていくのが面白いです。もし経済学、もしくはファイナンスに詳しい人が読んでいて興味を持ってくださる方がいたら、共同で考えれたら面白いなと思う所存です。